Niet elke woning is splitsbaar

Veel eigenaren beginnen enthousiast aan een woningsplitsing, maar worden verrast door een afwijzing. In Den Haag wordt ongeveer 30-40% van de aanvragen afgewezen. Dit zijn de tien meest voorkomende redenen.

1. Te kleine oppervlakte

In Den Haag geldt een minimum van 24 m² gebruiksoppervlakte per te vormen woning (huidig beleid). Onder de Nota Woningvoorraad 2025 wordt dit 28 m² per woning. Een woning van 50 m² kun je dus niet splitsen in twee woningen.

2. Hoge parkeerdruk in de buurt

Parkeerdruk is een belangrijk toetsingscriterium in Den Haag. Als de parkeerdruk boven de 90% ligt én er geen oplossing is (eigen parkeerplaats, ontheffing), wordt de vergunning geweigerd. Zie ook parkeerdrukdenhaag.nl voor actuele data.

3. Buurt met splitsingsverbod

In Den Haag gelden beperkingen in 13 buurten waar het quotum voor kamerbewoning of splitsing al is bereikt. In deze buurten is woningsplitsing niet of beperkt mogelijk.

4. Monumentenstatus

Rijks- en gemeentelijke monumenten hebben extra beperkingen. Bouwkundige ingrepen die het monumentale karakter aantasten zijn vaak niet toegestaan. Je hebt een extra monumentenvergunning nodig.

5. Bestemmingsplan staat het niet toe

Het bestemmingsplan (of omgevingsplan onder de Omgevingswet) moet meerdere woningen toestaan op het perceel. In gebieden met de bestemming "Wonen — eengezinswoning" is splitsing vaak niet mogelijk zonder bestemmingsplanwijziging.

6. Bouwtechnische eisen niet haalbaar

Bij splitsing gelden nieuwbouweisen voor:

  • Geluidsisolatie tussen de woningen
  • Brandveiligheid (vluchtroutes, brandscheidingen)
  • Constructie (draagkracht vloeren/muren)

Bij oude woningen (vooral pre-1940) zijn deze eisen soms technisch of financieel niet haalbaar.

7. Geen zelfstandige voorzieningen realiseerbaar

Elke woning moet beschikken over eigen:

  • Keuken met aanrecht en kookvoorziening
  • Badkamer/douche
  • Toilet
  • Eigen voordeur (eigen adres)

Als de indeling dit niet toelaat, is splitsing niet mogelijk.

8. Opkoopbescherming

Sinds 2022 kunnen gemeenten een opkoopbescherming instellen. In Den Haag geldt dit in bepaalde wijken voor woningen onder een bepaalde WOZ-grens. Bij opkoopbescherming mag een aangekochte woning niet zonder meer worden verhuurd of gesplitst.

9. VvE weigert toestemming

Bij appartementen heb je toestemming van de VvE nodig. Als de VvE weigert en de kantonrechter geen vervangende machtiging verleent, mag je niet splitsen.

10. Energielabel te laag

Vanaf 2026 worden energielabel-eisen strenger. In sommige gemeenten is een minimum energielabel vereist (bijv. label C of beter) voor nieuw te vormen woningen.

Wat kun je doen bij een afwijzing?

  1. Bezwaar maken — binnen 6 weken na het besluit
  2. Aangepast plan indienen — los het probleem op en dien opnieuw in
  3. Vooroverleg met de gemeente — in Den Haag is dit gratis en voorkomt het onnodige kosten
  4. Alternatief overwegen — kamerverhuur heeft soms minder strenge eisen

Eerst checken, dan investeren

Gebruik de Splitify haalbaarheidscheck om vooraf te weten of jouw woning splitsbaar is. Zo voorkom je duizenden euro's aan onnodige advies- en architectkosten.

Lees ook