Kennisbank Woningsplitsing Den Haag

Huisvestingsverordening Den Haag 2023 (HVV 2023)

De HVV Den Haag 2023 (CVDR698067/2) is de primaire grondslag voor woningvormings-, omzettings- en splitsingsvergunningen. De verordening vervangt de HVV 2019 en introduceerde de limitatieve buurtlijst (Bijlage III): uitsluitend in de aangewezen buurten — voornamelijk nieuwbouwwijken met minder druk op de woningmarkt — is woningvorming toegestaan onder het huidige recht.

Artikel 5:2 sub c regelt woningvorming (Track A). Artikel 5:2 sub b regelt omzetting naar onzelfstandige bewoning (Track D). Artikel 5:12 regelt de kadastrale splitsingsvergunning (Track C) en vereist dat geen van de betrokken woningen ≤ 186 WWS-punten heeft, tenzij een uitzondering van toepassing is.

Omgevingswet (1 januari 2024)

Per 1 januari 2024 zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro), Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Bouwbesluit 2012 opgegaan in de Omgevingswet, het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Voor woningsplitsing is relevant dat omgevingsvergunningen voor bouwen en gebruik nu via het Omgevingsloket (DSO) worden aangevraagd.

De technische eisen aan gesplitste woningen — brandwerendheid (EI 60/REI 60), geluidsisolatie (≥ 52 dB), ventilatie (NEN 1087) en energieprestatie — zijn vastgelegd in het Bbl en de bijbehorende NEN-normen.

Nota Woningvoorraad Den Haag 2025

De Nota Woningvoorraad 2025 is op 26 februari 2026 aangenomen door de Haagse gemeenteraad. De nota vervangt per 1 april 2026 de limitatieve buurtlijst door een dynamische gebiedstoets. Deze toets controleert:

• Leefbaarometer 3.0: score ≥ 7,0 op buurt­niveau vereist
• Parkeerdruk: maximaal 90% bezetting in de buurt
• Stadsgezicht: panden in beschermd stads- of dorpsgezicht gelden afzonderlijk
• Min. oppervlakte: verlaagd van 40 m² naar 35 m²
• Energielabel: nieuw vereiste label D of beter
• Hospitaverhuur: amendement ingevoegd, vereenvoudigde procedure voor bewoners die kamer(s) verhuren aan maximaal 1 persoon

Wet betaalbare huur (1 juli 2024)

De Wet betaalbare huur heeft de liberalisatiegrens dwingend verankerd in de Wet op het overleg huurders verhuurder. Woningen met een WWS-puntenscore ≤ 186 punten (= huur ≤ €1.228,07/mnd per 1-1-2026) vallen verplicht in het sociale of middensegment. Dit is direct relevant voor splitsingsvergunning Track C: als de gesplitste woningen na splitsing onder de liberalisatiegrens vallen, is een splitsingsvergunning vereist.

Woningvorming (bouwkundig splitsen) is het omvormen van één zelfstandige woning naar twee of meer zelfstandige woningen. Het is de meest vergaande ingreep en vereist een woningvormingsvergunning op grond van art. 5:2 sub c HVV 2023.

Toetsingskader — huidig recht (tot 1 april 2026)

Onder huidig recht geldt de limitatieve buurtlijst (Bijlage III HVV 2023). Woningvorming is uitsluitend toegestaan in de ca. 13 aangewezen buurten. Criteria:

• Het pand staat op de buurtlijst (bijv. Mariahoeve, Wateringse Veld, Ypenburg, Leidschenveen)
• Oppervlakte bestaande woning: minimaal 40 m² netto vloeroppervlak (NVO)
• Elke nieuw te vormen woning: minimaal 40 m² NVO + minimaal 1 volledige bouwlaag
• Geen bodem- of milieuvervuiling
• Geen actieve handhaving op het pand

Toetsingskader — nieuw recht (per 1 april 2026)

De dynamische gebiedstoets vervangt de buurtlijst. De toets is automatisch en gebaseerd op real-time data:

1. Leefbaarometer 3.0: de buurt scoort ≥ 7,0 (schaal 1–10). Score wordt jaarlijks bijgewerkt door het Sociaal en Cultureel Planbureau.
2. Parkeerdruk: de gemiddelde parkeerdruk in de buurt is < 90%. Gebaseerd op meting RVB / gemeente.
3. Energielabel D of beter: de woning heeft een geregistreerd energielabel ≥ D (EP-online, RVO).
4. Min. oppervlakte: elke nieuw te vormen woning ≥ 35 m² NVO.
5. Stadsgezicht: bijzondere toets voor beschermde stads- of dorpsgezichten (geen blokkade, maar aanvullende beoordeling door Monumentenzorg).

Benodigde documenten

• Aanvraagformulier woningvormingsvergunning (Omgevingsloket / DSO)
• Situatietekening met maatvoering bestaand en nieuw (schaal 1:100)
• Plattegronden alle bouwlagen, voor- en achtergevel (schaal 1:50 of 1:100)
• Berekening NVO per te vormen woning
• Opgave energielabel (EP-online, RVO) — nieuw recht
• Eigendomsbewijs (of machtiging eigenaar)
• Verklaring geen actieve handhaving

Leges: € 575,35 Legesverordening Den Haag 2025, art. 2.12.3. Procedure: maximaal 8 weken beslistermijn (Awb), verlengbaar met 6 weken. Bezwaartermijn: 6 weken na beslissing.

Samenvoegen is het omvormen van twee of meer zelfstandige woningen tot één grotere woning. De gemeente Den Haag verleent geen woningvormingsvergunning voor samenvoegen; de onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad valt onder artikel 21 lid 1 sub b Huisvestingswet (Hvw). In Den Haag geldt dat voor woningen met een WOZ-waarde ≤ de NHG-grens (€ 470.000) een onttrekkingsvergunning nodig kan zijn.

Procedure

1. Omgevingsvergunning bouwen (Omgevingsloket): vereist voor bouwkundige aanpassingen zoals het verwijderen van een tussenmuur of het samenvoegen van nutsbeheer.
2. Notariële akte: als de woningen elk een afzonderlijk eigendomsrecht hebben (twee kadastrale percelen), is een notariële samenvoeging vereist. Kosten: notariskosten + kadasterkosten (circa € 152 inschrijving + € 35 per recht).
3. BAG-mutatie: na voltooiing dient de gemeente via de BAG-beheerder de verblijfsobjecten samen te voegen. Meld de gereedmelding via het Omgevingsloket.
4. Energielabel: na samenvoegen is een nieuw energielabel aan te raden (niet wettelijk verplicht bij samenvoegen).

Financieel overzicht

Kadastrale splitsing is het juridisch opdelen van een pand in afzonderlijke appartementsrechten (VvE-splitsing). Dit is een puur juridische ingreep — er hoeft niet bouwkundig gesplitst te worden. Grondslag: art. 5:106 BW jo. art. 5:12 HVV 2023.

Wanneer is een splitsingsvergunning vereist?

Een splitsingsvergunning van de gemeente is verplicht als een of meer van de te splitsen woningen een huurwaarde heeft van ≤ 186 WWS-punten (= ≤ €1.228,07/mnd, liberalisatiegrens 2026). Dit beschermt sociale huurders. Bij woningen boven de liberalisatiegrens is geen gemeentelijke splitsingsvergunning vereist.

Criteria splitsingsvergunning

• Elke woning heeft minimaal 40 m² NVO (huidige eis; 35 m² per 1-4-2026)
• Geen handhavingsbesluit actief op het pand
• Geen achterstallig onderhoud (bouwtechnische keuring vereist)
• Geen WVG (Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd

Procedure kadastrale splitsing

1. Eventueel bouwkundig splitsen: als de woningen nog niet feitelijk van elkaar zijn gescheiden, moet eerst Track A doorlopen worden.
2. Splitsingstekening: notarieel gecertificeerde tekening met alle appartementen, gemeenschappelijke ruimten en aandelen (architect of meetbureau).
3. Splitsingsvergunning aanvragen (indien vereist): Omgevingsloket, max. 8 weken beslistermijn.
4. Notaris: splitsingsakte opstellen + inschrijven bij het Kadaster.
5. VvE oprichten: modelreglement VvE, aanmelden bij Kamer van Koophandel (of modelreglement 2006/2017).
6. BAG-mutatie: elk appartementsrecht krijgt een eigen verblijfsobject-ID.

Kosten

Omzetting is het wijzigen van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur). Er is een omzettingsvergunning vereist op grond van art. 5:2 sub b HVV 2023 als de woning wordt verhuurd aan 3 of meer personen die geen gezin vormen.

Wanneer vereist?

• 2 personen: geen vergunning nodig (onzelfstandige verhuur aan duo is vrij)
• ≥ 3 personen: omzettingsvergunning verplicht
• Hospitaverhuur (nieuw recht): bewoner verhuurt 1 kamer aan max. 1 persoon — per 1-4-2026 vrijgesteld van vergunningplicht (amendement Nota Woningvoorraad 2025)

Quotumsysteem (per 1 april 2026)

De Nota Woningvoorraad 2025 introduceert een quotumsysteem voor omzettingsvergunningen. Per buurt geldt een maximumpercentage aan vergunningen voor kamerverhuur (buurtniveau). Dit percentage wordt bepaald door de Leefbaarometer-score en het bestaande aandeel onzelfstandige bewoning.

Criteria omzettingsvergunning

• Woning heeft minimaal 16 m² per te verhuren kamer (netto woonoppervlak)
• Elke kamer heeft een eigen sluitbare deur en voldoet aan brandveiligheidseisen (Bbl)
• Voldoende sanitaire voorzieningen (1 douche/bad + 1 toilet per 3 personen)
• Geen klachten- of handhavingsdossier op het pand
• Pand staat niet op de uitzondering­slijst (beschermd stadsbeeld)

Leges en procedure

Leges: € 581,10 Legesverordening Den Haag 2025. Aanvragen via Omgevingsloket. Beslistermijn max. 8 weken. Bij weigering bezwaar mogelijk binnen 6 weken.

Veel Haagse panden zijn in het verleden gesplitst zonder de vereiste vergunning. De gemeente hanteert voor handhaving en legalisatie de Beleidsregel Bouwkundig Splitsen Den Haag (2017). Deze beleidsregel onderscheidt drie regimes op basis van de splitsings­datum:

Regime 1 — Gesplitst vóór 1 april 2007

Splitsingen die aantoonbaar vóór 1 april 2007 zijn uitgevoerd komen in aanmerking voor formalisatie. De gemeente accepteert de feitelijke situatie en verleent alsnog een vergunning, mits:

• Splitsing aantoonbaar via BAG-historisch adres, huurcontract, GBA-inschrijving of bouwdossier
• Pand voldoet aan de huidige brandveiligheids- en bouwtechnische eisen
• Geen actieve handhaving loopt

Regime 2 — Gesplitst tussen 1 april 2007 en 1 juli 2019

Voor splitsingen in deze periode geldt een coulancebeleid. De gemeente toetst de aanvraag op voldoen aan de bouwtechnische eisen. Als het pand op de buurtlijst staat (huidig recht) of voldoet aan de gebiedstoets (nieuw recht), kan legalisatie plaatsvinden. Aanvullende voorwaarden kunnen gelden.

Regime 3 — Gesplitst na 1 juli 2019

Splitsingen na 1 juli 2019 zijn in nagenoeg alle gevallen niet legaliseerbaar. De gemeente hanteert actief handhavingsbeleid: dwangsom en/of bestuursdwang (ontruiming) is mogelijk. Beleidsregel Handhaving 2019, Den Haag

Stappenplan bij onvergunde situatie

1. Raadpleeg het WKPB-register via de Splitify of kadaster.nl op actieve beschikkingen
2. Bepaal splitsings­datum via bouwdossier (Stadsarchief), BAG-historisch of huurcontract
3. Consulteer een vergunningadviseur over haalbaarheid legalisatie
4. Dien melding/verzoek in bij afd. Vergunningen gemeente Den Haag indien regime 1 of 2 van toepassing
5. Laat bouwtechnische keuring uitvoeren (vereist voor vergunningsaanvraag)

Brandveiligheid

De scheidende constructie tussen wooneenheden moet voldoen aan brandweerstandseis EI 60 (vloeischeidend) en REI 60 (draagconstructie). Afzonderlijke vluchtroutes per woning zijn vereist — beide woningen mogen niet dezelfde (enige) vluchtweg delen.

Geluidsisolatie

Luchtgeluidisolatie: minimaal 52 dB (NEN 5077). Contactgeluidisolatie: maximaal L'nT,w ≤ 55 dB. In de praktijk vereist dit zwevende dekvloeren of massieve scheidingsvloeren (≥ 150 mm beton of steenwol-sandwich).

Ventilatie

Elke woning heeft een eigen ventilatiesysteem conform NEN 1087. Geen gedeelde ventilatiekanalen tussen wooneenheden (Bbl art. 3.29). Minimale ventilatiecapaciteit: 0,9 dm³/s per m² woonoppervlak.

Installaties

Afzonderlijke meterkast met eigen groepen per woning. Eigen wateraansluiting (koud en warm) of gemeenschappelijk systeem met sub-meters. Afzonderlijk adres in BAG en aparte tenaamstelling bij nutsbedrijven.

API-bronnen Splitify

Marktontwikkelingen Den Haag 2025–2026

Den Haag heeft een aanzienlijk tekort aan betaalbare huurwoningen. De gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning (Vestia, Staedion, Haag Wonen) bedraagt in 2025 circa 8–12 jaar. De vrije sector huur ligt gemiddeld op €16–22/m² per maand (centrum), wat splitsing voor investeerders financieel aantrekkelijk maakt.

Indicatieve financiële analyse Track A (woningvorming)

Een gesplitst pand met twee wooneenheden van elk 50 m² in Den Haag centrum kan in de vrije sector een gezamenlijke huurwaarde van €2.400–2.800/mnd realiseren, versus €1.800–2.200/mnd als één grote woning — een rendementsstijging van 25–35% bij vergelijkbare aankoopprijs.

Risico's

• Politiek risico: beleid kan verder worden aangescherpt (nieuw college 2026)
• WWS-puntengrens: stijgende huren door indexering vergroot kans dat huren boven liberalisatiegrens uitkomen, waardoor geen splitsingsvergunning Track C vereist is
• Bouwkosten: hoge bouwkosteninflatie (2024–2025 gemiddeld +8–12% per jaar) drukt rendement
• Leegstand: kamermarkt in Den Haag kent hoge vraag, maar leegstandsrisico bij vrije sectorwoningen neemt toe bij rente ≥ 5%

Veelgestelde vragen

Kan ik een aanvraag al indienen onder het nieuwe recht?

Nee. Het nieuwe recht (dynamische gebiedstoets) treedt in werking per 1 april 2026. Tot die datum worden aanvragen getoetst aan de buurtlijst (huidig recht). De gemeente behoudt zich het recht voor het overgangsrecht nader te specificeren.

Wat is het verschil tussen bouwkundig splitsen en kadastrale splitsing?

Bouwkundig splitsen (Track A) is de fysieke verbouwing waarna twee wooneenheden ontstaan. Kadastrale splitsing (Track C) is de juridische vastlegging via appartementsrechten. Je kunt bouwkundig splitsen zonder kadastrale splitsing (verhuur) of kadastraal splitsen van al feitelijk gescheiden woningen (bijv. voor verkoop).

Hoe controleer ik of mijn pand op de buurtlijst staat?

Via de Splitify (deze app) of via de HVV 2023 Bijlage III op lokaleregelgeving.overheid.nl. De check gebruikt de BAG-buurtcode van het ingegeven adres en vergelijkt dit met de gecodeerde buurtlijst.

Moet ik een VvE oprichten bij kadastrale splitsing?

Ja, dit is wettelijk verplicht (art. 5:112 BW). Een VvE is verantwoordelijk voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Een klein VvE (twee leden) kan eenvoudig worden opgericht via de notaris met een modelreglement. Kosten: ca. €200–800.

Hoe lang duurt de vergunningsprocedure?

De wettelijke beslistermijn is 8 weken (Awb), verlengbaar met 6 weken. In de praktijk hanteert de gemeente Den Haag momenteel een feitelijke doorlooptijd van 10–14 weken voor woningvormingsvergunningen.

Officiële bronnen

• HVV Den Haag 2023 (CVDR698067/2)
• Nota Woningvoorraad Den Haag 2025
• Legesverordening Den Haag 2025 (CVDR680756)
• Omgevingsloket (DSO) — vergunningen aanvragen
• Kadaster — eigendomsinformatie en WKPB
• EP-online (RVO) — energielabels
• BAG-viewer Kadaster