Kan je een appartement splitsen?

Ja, ook een bestaand appartementsrecht kan verder worden gesplitst in twee of meer zelfstandige woningen. Dit heet een ondersplitsing. Maar er gelden extra regels ten opzichte van het splitsen van een grondgebonden woning.

Verschil met een gewone woning splitsen

Bij een grondgebonden woning (eengezinswoning, herenhuis) ben je als eigenaar relatief vrij. Bij een appartement moet je rekening houden met:

  1. De VvE — je hebt toestemming nodig van de Vergadering van Eigenaars
  2. De splitsingsakte — deze moet aangepast worden
  3. Het splitsingsreglement — hierin staat of ondersplitsing is toegestaan
  4. De overige eigenaren — zij kunnen bezwaar maken

VvE-toestemming

De meeste splitsingsreglementen (modelreglement 1992, 2006, 2017) vereisen toestemming van de VvE-vergadering voor een ondersplitsing. Meestal is een gekwalificeerde meerderheid nodig (2/3 of 3/4 van de stemmen).

Wat als de VvE weigert?

Je kunt een vervangende machtiging vragen aan de kantonrechter (artikel 5:121 BW). De rechter weegt af:

  • Is de weigering redelijk?
  • Wordt het belang van andere eigenaren geschaad?
  • Is er een objectieve reden voor de weigering?

In de praktijk wordt een vervangende machtiging niet snel verleend.

Gemeentelijke vergunningen

Naast VvE-toestemming heb je dezelfde gemeentelijke vergunningen nodig als bij een gewone splitsing:

  • Woningvormingsvergunning — voor het creëren van extra zelfstandige woonruimte
  • Omgevingsvergunning — als er bouwkundige wijzigingen nodig zijn
  • Splitsingsvergunning — voor de kadastrale splitsing (in gemeenten die dit vereisen)

Zie ons stappenplan woningsplitsing voor het volledige proces.

Notariële wijziging

Bij een ondersplitsing moet de notariële akte van splitsing worden aangepast. Dit kost € 1.500 – € 3.000 extra bovenop de reguliere splitsingskosten. De notaris:

  1. Wijzigt de bestaande splitsingsakte
  2. Maakt nieuwe appartementsrechten aan
  3. Stelt het breukdeel opnieuw vast (belangrijk voor VvE-bijdragen)
  4. Schrijft de wijziging in bij het Kadaster

Aandachtspunten

Geluidsisolatie

Bij appartementen is geluidsisolatie extra belangrijk. Je moet voldoen aan het Bouwbesluit (nu: Besluit bouwwerken leefomgeving) voor nieuwbouweisen bij splitsing.

Parkeren

Extra woningen betekent extra parkeerbehoefte. In Den Haag is parkeerdruk een toetsingscriterium bij splitsingsvergunningen.

Energielabel

Elk nieuw appartementsrecht heeft een eigen energielabel nodig.

Servicekosten en VvE

Na ondersplitsing verandert de VvE-structuur. Er ontstaat mogelijk een hoofd-VvE en een onder-VvE. Dit heeft gevolgen voor:

  • Stemverhoudingen
  • Bijdrageverplichtingen
  • Onderhoudsreserve

Wanneer mag het NIET?

  • Als het splitsingsreglement ondersplitsing verbiedt
  • Als de VvE weigert én de kantonrechter geen machtiging verleent
  • Als de woning te klein is (minimaal 2 × 24 m² gebruiksoppervlakte in Den Haag)
  • Als de gemeente de vergunning weigert
  • In buurten met beperkingen (Den Haag)

Kosten appartement splitsen

De kosten zijn hoger dan bij een grondgebonden woning vanwege de extra juridische stappen:

| Kostenpost | Bedrag | |-----------|--------| | Reguliere splitsingskosten | € 50.000 – € 100.000 | | Extra notariskosten (akte wijziging) | € 1.500 – € 3.000 | | Juridische kosten (VvE-procedure) | € 0 – € 5.000 | | Totaal meerkosten t.o.v. reguliere splitsing | € 1.500 – € 8.000 |

Zie het volledige kostenoverzicht.

Conclusie

Een appartement splitsen is mogelijk maar complexer dan een reguliere woningsplitsing. De extra stappen (VvE-toestemming, akte-wijziging) kosten tijd en geld. Begin altijd met het controleren van de splitsingsakte en overleg met de VvE voordat je andere stappen zet.