Wat is een splitsingsakte?

De notariële akte van splitsing is het juridische document waarmee een gebouw officieel wordt opgedeeld in appartementsrechten. Na inschrijving bij het Kadaster ontstaan zelfstandige eigendomsrechten die apart verkocht, verhuurd of verhypothekeerd kunnen worden.

De splitsingsakte is geregeld in Boek 5, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek (artikel 5:109 e.v.).

Inhoud van de splitsingsakte

Een splitsingsakte bevat minimaal:

1. Omschrijving van het gebouw

  • Kadastrale aanduiding
  • Ligging en adres
  • Omschrijving van het gehele gebouw

2. Splitsingstekening

Een door het Kadaster goedgekeurde tekening die precies aangeeft:

  • Welke delen privé zijn (de appartementen)
  • Welke delen gemeenschappelijk zijn (trappenhuis, dak, fundering, gevels)
  • De begrenzing van elk appartementsrecht

3. Breukdelen

Het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke kosten. Dit wordt uitgedrukt in breukdelen. Bijvoorbeeld: bij twee gelijke appartementen is elk aandeel 1/2.

4. Splitsingsreglement

De spelregels van de VvE. In de praktijk wordt vaak verwezen naar een KNB-modelreglement (Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie). Het meest recente is het Modelreglement 2017.

Het reglement regelt onder andere:

  • Gebruik van privé-gedeelten en gemeenschappelijke delen
  • Vergaderregels en stemrecht
  • Onderhoudsverdeling
  • Huisdierenbeleid, geluidsregels, etc.

Het proces

  1. Splitsingsvergunning aanvragen (indien vereist door de gemeente)
  2. Splitsingstekening laten maken door een erkend landmeter/architect
  3. Tekening laten goedkeuren door het Kadaster
  4. Notaris stelt de akte op inclusief splitsingsreglement
  5. Ondertekening bij de notaris
  6. Inschrijving bij het Kadaster — op dit moment ontstaan de appartementsrechten
  7. VvE is automatisch opgericht en moet worden ingeschreven bij de KvK

Kosten

  • Notariskosten: € 1.500 – € 3.000
  • Splitsingstekening + Kadastergoedkeuring: € 500 – € 1.500
  • Kadastrale inschrijving: inbegrepen in leges (in Den Haag: € 204,30 per appartementsrecht)

Aandachtspunten

  • De splitsingsakte kan later alleen worden gewijzigd met medewerking van álle eigenaren en de notaris
  • Een fout in de tekening (verkeerde grenzen) is kostbaar om te herstellen
  • Controleer of het modelreglement past bij de specifieke situatie — maatwerk is soms nodig
  • Bij bestaande hypotheek is toestemming van de bank nodig