Wat is de opkoopbescherming?
Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten een opkoopbescherming invoeren op basis van de Huisvestingswet. Dit verbiedt kopers om een aangekochte woning te verhuren zonder vergunning. Het doel: voorkomen dat beleggers koopwoningen wegkapen voor starters en gezinnen.
Den Haag heeft de opkoopbescherming ingevoerd per 1 maart 2022, in alle wijken. De regeling geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot de vastgestelde grens:
- 2022: € 355.000
- 2023: € 405.000
- 2024: € 435.000
- 2025: € 450.000
- 2026: € 470.000
Hoe raakt de opkoopbescherming woningsplitsing?
De opkoopbescherming en woningsplitsing overlappen op een cruciaal punt: wie een woning koopt om te splitsen en vervolgens te verhuren, loopt tegen de opkoopbescherming aan.
Scenario 1: Kopen, splitsen en verhuren
Als je een woning koopt na 1 maart 2022 met een WOZ-waarde onder de grens, mag je deze niet verhuren. Je kunt de woning wel splitsen en de twee nieuwe woningen verkopen, maar niet verhuren. Dit maakt het buy-to-split-to-rent model onmogelijk voor betaalbare woningen.
Scenario 2: Kopen, splitsen en verkopen
Het kopen, splitsen en vervolgens verkopen van de appartementen is wél toegestaan. De opkoopbescherming verbiedt verhuur, niet verkoop.
Scenario 3: Woning al in bezit vóór 1 maart 2022
Als je de woning al in eigendom had vóór 1 maart 2022, geldt de opkoopbescherming niet. Je kunt de woning splitsen en de eenheden verhuren.
Uitzonderingen op de opkoopbescherming
Er zijn situaties waarin verhuur na aankoop wél is toegestaan:
- Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad
- Tijdelijke verhuur na minimaal 1 jaar zelfbewoning (maximaal 1 jaar)
- Woningen die onlosmakelijk deel uitmaken van een winkel, kantoor of bedrijfspand
- Woningcorporaties
Effect op het splitsingsmarkt
De opkoopbescherming heeft het buy-to-split-to-rent model in Den Haag grotendeels onmogelijk gemaakt voor betaalbare woningen. Beleggers die woningen kopen om te splitsen en te verhuren, worden effectief buitengesloten als de WOZ-waarde onder de grens ligt.
Dit heeft twee effecten:
- Minder splitsingen door beleggers — het verdienmodel is weggevallen
- Meer kansen voor eigenaar-bewoners — wie al eigenaar is of zelf wil wonen na splitsing, ondervindt geen last van de opkoopbescherming
De evaluatie van de opkoopbescherming in Den Haag is gepland voor 2027, vijf jaar na invoering. Uit de evaluatie van 2024 (onderdeel van de Nota Woningvoorraad 2025) bleek dat het effect vooral merkbaar is in de goedkoopste buurten (Laak, Transvaal). Bij dalende rente kan opkoop weer rendabel worden.