Waarom rendement berekenen?

Woningsplitsing is een flinke investering. Voordat je begint, wil je weten: verdien ik dit terug? In dit artikel werken we een concreet rekenvoorbeeld uit voor Den Haag.

Voorbeeldwoning

We nemen een typische Haagse bovenwoning als voorbeeld:

  • Type: Bovenwoning, bouwjaar 1930
  • Oppervlakte: 120 m² (te splitsen naar 2 × 60 m²)
  • WOZ-waarde: € 350.000
  • Huidige huur (heel): € 1.200/maand

Kostenopbouw

| Kostenpost | Bedrag | |-----------|--------| | Architect + constructeur | € 5.000 – € 10.000 | | Verbouwing (2 keukens, 2 badkamers, geluidsisolatie) | € 40.000 – € 80.000 | | Woningvormingsvergunning Den Haag | € 575 | | Splitsingsvergunning (kadastrale splitsing) | € 400 – € 3.750 | | Notaris (akte van splitsing + VvE) | € 1.500 – € 3.000 | | Akoestisch rapport | € 800 – € 2.000 | | Energielabel per woning | € 200 – € 400 | | Totaal (indicatief) | € 50.000 – € 100.000 |

Zie ons uitgebreide kostenoverzicht voor meer details.

Huurinkomsten na splitsing

Na splitsing heb je twee zelfstandige woningen. In Den Haag kun je rekenen op:

  • Woning A (60 m², bovenwoning): € 900 – € 1.100/maand
  • Woning B (60 m², bovenwoning): € 900 – € 1.100/maand
  • Totaal: € 1.800 – € 2.200/maand

Let op: de Wet betaalbare huur kan de maximale huur beperken als de woning onder de 187 punten scoort in het woningwaarderingsstelsel.

Rendementsberekening

Scenario: middenweg

| | Bedrag | |--|--------| | Investering splitsing | € 70.000 | | Huuropbrengst vóór splitsing | € 1.200/maand = € 14.400/jaar | | Huuropbrengst ná splitsing | € 2.000/maand = € 24.000/jaar | | Meeropbrengst per jaar | € 9.600 | | Bruto terugverdientijd | 7,3 jaar |

Netto rendement (na kosten)

Houd rekening met:

  • Onderhoud: ca. 1% van WOZ per jaar per woning
  • VvE-reserve: € 50-100/maand per woning
  • Leegstand: reken met 5% per jaar
  • Beheerkosten: 5-8% van de huur bij uitbesteding
  • Belasting: Box 3 vermogensrendementsheffing

Na aftrek van kosten kom je op een netto meerrendement van circa 6-8% op de investering. Dat is aantrekkelijker dan veel andere vastgoedinvesteringen.

Waardestijging

Naast huurinkomsten stijgt ook de totale verkoopwaarde. Twee appartementen van 60 m² zijn samen vaak 10-20% meer waard dan één woning van 120 m². Dit komt door:

  • Lagere instapprijs per eenheid → grotere kopersmarkt
  • Zelfstandige appartementsrechten zijn makkelijker te financieren
  • Meer flexibiliteit (verkoop per eenheid mogelijk)

Wanneer loont splitsen NIET?

  • Bij kleine woningen (onder 80 m² totaal) zijn de kosten relatief te hoog
  • In buurten met hoge parkeerdruk kan de vergunning worden geweigerd
  • Bij woningen die onder de opkoopbescherming vallen
  • Als de huurprijzen in de vrije sector sterk dalen

Tips voor maximaal rendement

  1. Kies woningen boven 100 m² — meer ruimte betekent twee volwaardige appartementen
  2. Check de buurt — in buurten met beperkingen is splitsing niet mogelijk
  3. Doe de vergunningcheck eerst — voorkom onnodige kosten met de Splitify haalbaarheidscheck
  4. Combineer met energieverbetering — een beter energielabel verhoogt de WWS-punten en daarmee de maximale huur
  5. Denk aan de VvE-structuur — een goed VvE-reglement voorkomt problemen later

Conclusie

Woningsplitsing kan een rendabele investering zijn, met een typische terugverdientijd van 5-10 jaar en een netto meerrendement van 6-8%. De sleutel is een goede voorbereiding: check de haalbaarheid, maak een realistische begroting en houd rekening met alle kosten.