Wanneer is een VvE verplicht?

Een Vereniging van Eigenaars (VvE) ontstaat automatisch op het moment dat een gebouw kadastraal wordt gesplitst in appartementsrechten. Dit is geregeld in het Burgerlijk Wetboek (Boek 5, titel 9). Als je een woning splitst en de appartementen apart wilt verkopen, is een VvE dus altijd verplicht.

Wat is een VvE?

De VvE is de organisatie van alle eigenaren van appartementsrechten in een gebouw. De VvE beheert de gemeenschappelijke delen van het gebouw (dak, fundering, gevels, trappenhuizen) en zorgt voor het onderhoud daarvan.

De splitsingsakte

De basis van elke VvE is de splitsingsakte, opgesteld door een notaris. Deze akte bevat:

  • Splitsingstekening: een plattegrond die precies aangeeft welke delen privé zijn en welke gemeenschappelijk
  • Splitsingsreglement: de spelregels van de VvE (meestal een KNB-modelreglement)
  • Breukdelen: het aandeel van elke eigenaar in de gemeenschappelijke kosten

De splitsingsakte wordt ingeschreven bij het Kadaster. Pas na deze inschrijving bestaan de appartementsrechten juridisch.

Verplichtingen van een VvE

Sinds de wijziging van het appartementsrecht in 2005 en verdere aanscherping in 2018 heeft een VvE wettelijke verplichtingen:

  • Jaarlijkse vergadering (ALV)
  • Reservefonds voor groot onderhoud — sinds 2018 moet dit gebaseerd zijn op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) óf minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar
  • Verzekering van het gebouw (opstalverzekering)
  • Inschrijving bij de Kamer van Koophandel

Kosten van VvE-oprichting

  • Notariskosten splitsingsakte: € 1.500 – € 3.000
  • Splitsingstekening door landmeter: € 500 – € 1.500
  • KvK-inschrijving: circa € 80
  • Eerste storten reservefonds: variabel, maar reken op minimaal € 1.000

Tips bij kleine VvE's (2 appartementen)

Bij een splitsing in twee woningen heb je een VvE van slechts twee leden. Dit brengt specifieke aandachtspunten:

  • Besluitvorming: bij twee leden is unanimiteit vaak nodig. Leg goede afspraken vast in het huishoudelijk reglement.
  • Reservefonds: ook bij twee appartementen is het reservefonds verplicht. Laat een MJOP opstellen.
  • Beheer: overweeg om een professioneel VvE-beheerder in te schakelen, ook al is de VvE klein. Kosten: circa € 300 – € 600 per jaar.

Aandachtspunten

  • De VvE moet actief zijn — een slapende VvE is een risico bij verkoop (hypotheekverstrekkers letten hierop)
  • Controleer de splitsingsakte zorgvuldig: fouten zijn duur om te herstellen
  • Denk na over de verdeling van kosten (breukdelen) als de appartementen ongelijk zijn in grootte