Wat is woningsplitsing?
Woningsplitsing — officieel woningvorming genoemd — is het bouwkundig opdelen van één woning in twee of meer zelfstandige wooneenheden. Elke nieuwe woning krijgt een eigen voordeur, keuken, badkamer en toilet. Na de splitsing functioneren de woningen volledig onafhankelijk van elkaar.
Dit is iets anders dan kadastrale splitsing, waarbij een gebouw juridisch wordt opgedeeld in appartementsrechten maar fysiek ongewijzigd blijft.
Bouwkundig splitsen vs. kadastraal splitsen
Het onderscheid is cruciaal:
Bouwkundig splitsen (woningvorming)
- Fysieke verbouwing: muren, leidingen, voorzieningen
- Vereist een woningvormingsvergunning (gemeentelijk, op basis van de Huisvestingsverordening)
- Vereist ook een omgevingsvergunning voor de bouwwerkzaamheden
- Resultaat: meerdere zelfstandige woningen in één gebouw
Kadastraal splitsen
- Juridische handeling: het gebouw wordt opgedeeld in appartementsrechten
- Vereist een splitsingsvergunning (voor gebouwen met woonruimte onder de huurprijsgrens)
- Wordt vastgelegd via een notariële akte die wordt ingeschreven bij het Kadaster
- Resultaat: elke eenheid kan apart worden verkocht of verhypothekeerd
- Er verandert fysiek niets aan het gebouw
Wanneer heb je beide nodig?
In de praktijk worden bouwkundig en kadastraal splitsen vaak gecombineerd. Als je een woning bouwkundig splitst in twee appartementen én die apart wilt verkopen, heb je zowel een woningvormingsvergunning als een splitsingsvergunning nodig, plus de notariële splitsingsakte.
Wanneer is een splitsingsvergunning verplicht?
Op grond van de Huisvestingswet 2014 (artikel 22) mogen gemeenten in hun huisvestingsverordening bepalen dat voor het splitsen van woonruimte een vergunning nodig is. Den Haag heeft dit gedaan in de Huisvestingsverordening Den Haag 2023.
Een splitsingsvergunning is in Den Haag verplicht voor gebouwen die woonruimte bevatten met een huurprijs onder de liberalisatiegrens (€ 879,66 per maand per 1 januari 2024, geïndexeerd naar € 932,93 per maand per 1 juli 2024).
Welke gemeenten vereisen een splitsingsvergunning?
Niet alle gemeenten hebben een splitsingsvergunningplicht. Dit is afhankelijk van de lokale huisvestingsverordening. Grote steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht hebben doorgaans strikte regels. Kleinere gemeenten hebben soms helemaal geen splitsingsvergunningplicht.
Conclusie
Woningsplitsing is een krachtig middel om meer woningen te creëren binnen de bestaande voorraad, maar het is gebonden aan strikte gemeentelijke regels. Wie een splitsing overweegt, doet er goed aan eerst de lokale huisvestingsverordening te checken en te bepalen welke vergunningen nodig zijn.